Прибыль в управляющих компаниях жкх. Как правильно распределить затраты управляющей компании? Управление многоквартирным домом

Простые сотрудники бывших ЖЭКов – электрики, сантехники, дворники, кровельщики и др., ежедневно обеспечивают жильцов необходимыми бытовыми условиями. Однако, ни должного уважения, ни соответствующей зарплаты за это не получают. Новый закон о сфере ЖКХ в корне меняет саму службу, и будем надеяться, качество ее услуг.

Новые условия

В соответствии с законом об изменениях в сфере ЖКХ, теперь сами жители будут решать, какая коммунальная служба будет обслуживать их жилища.

Общим собранием выбирают управляющего для нескольких многоквартирных домов, который будет координировать работу подопечных или наемных сотрудников.

Размер заработной платы управляющего определяется на собрании жильцов и составляет от 10 до 25 тыс. руб . ($160 – 401) в месяц. Проживающие на данной территории, имеют право переизбрать управляющего, если он не справляется со своими обязанностями или использует не по назначению средства, оплаченные жильцами.

Наконец, у россиян появилась надежда, что в каждом дворе теперь будут детские и спортивные площадки, аккуратные тротуары и ограждения, облагороженные дворы и парковки.

Повышение окладов

На сегодняшний день средняя зарплата работников ЖКХ – 40000 руб . ($642).

При этом ощущается большой дефицит рабочих рук:

• дворников;
• сантехников;
• сварщиков;
• электриков;
• специалистов бухгалтерии и т.д.

В связи с повышением МРОТ в мае 2018 года, зарплаты сотрудников ЖКХ возрастут на предполагаемый уровень инфляции – 4% .

Доходы сотрудников по специализации

Средние зарплаты коммунальщиков по России:

• Ханты-Мансийский АО – 71000 ($1132);
• Чувашская Республика – 66705 ($1066);
• Республика Тыва – 46721 ($747);
• Магаданская обл. – 29704 ($475);
• Ленинградская обл. – 26333 ($421).

Доходы зависит от размера города, в котором работает ЖКХ, специализации сотрудника и занимаемой им должности. Конечно, больше всех зарабатывает начальство.

В среднюю зарплату входят доходы специалистов всех уровней, но на самом деле большинство работников ЖКХ получают мизерную зарплату.

Директор управляющей компании

В крупных городах обязанность по обслуживанию домов взяли на себя частные фирмы.

Они осуществляют вывоз мусора и нечистот, делают ремонт в подъездах, латают крыши и т.д.

Они создали достойную конкуренцию государственному ЖКХ. Директор УК зарабатывает совсем неплохо, но и со своими обязанностями справляется отлично.

В регионах России он зарабатывает:

• Нижегородская обл. – 80000 руб. ($1279);
• Московская – 70000 ($1118);
• Ленинградская – 57500 ($919);
• Самарская – 50000 ($799);
• Рязанская – 45000 ($719);
• Республика Татарстан – 40000 ($639).

В Москве директора зарабатывают значительно больше.

Их оклад зависит от компании, в которой они работают:

• «Севтеплоэнерго » — 226600 руб. ($3622);
• ООО «Благоустройство » — 200000 ($3197);
• ГУП «Водоканал » — 148000 ($2366);
• ООО «Управляющая компания » — 110200 ($1761);
• УК Гагаринского района – 2 – 93600 ($1496);
• УК «Центр » — 82600 ($1320).

Максимальное жалованье директора УК достигает 5 млн руб . в месяц ($79924). Зарплата управляющего ЖКХ в Московской области не превышает 75000 ($1199). Управляющий ТСЖ зарабатывает 61833 ($988).

Бухгалтер

Максимальную зарплату получает бухгалтер в Московской обл. – 63667 руб . ($1017). В столице его оклад составляет 52000 ($831).

Младшим сотрудникам бухгалтерии платят:

• ЖКХ – 37333 руб. ($596);
• ЖСК – 36687 ($586);
• специалист по субсидиям – 34000 ($543).

Сантехник

Средние заработки сантехника в стране:

• слесарь – 70000 ($1119);
• мастер – 63334 ($1012);
• прораб – 60000 ($9590;
• дежурный – 26683 ($427);
• 5 разряда – 19667 ($314);
• 4 разряда – 17721 ($283).

Дежурный сантехник должен быть всегда начеку.

В случае прорыва водопровода или канализации, его могут вызвать по адресу в любое время дня и ночи.

Дворник

Дворниками в Москве устраиваются в основном пенсионеры и гастарбайтеры. Оплата труда не соответствует затраченным усилиям. За один участок сотрудник получает всего 15000 руб . ($240). Поэтому работники обслуживают по 3 – 4 участка и получают от 50000 ($799). За 1 час работы заработок составляет примерно 60 рублей .

В Новосибирске дворники зарабатывают от 9 до 11 тыс . ($144 – 176), это наименьшее значение по стране.

Выручка других специалистов

В коммунальном хозяйстве работают люди разных профессий.

Они получают оклады в размере:

• завхоз – 44333 ($709);
• электрик – 43335 ($693);
• сварщик сантехник – 41333 ($661);
• мастер по домофонам – 35000 ($559);
• зам. директора – 32500 ($519);
• ассенизатор – 31667 ($506);
• трубочист – 29833 ($477);
• садовник озеленитель – 29107 ($465);
• слесарь – 28000 ($448);
• гладильщица – 26000 ($416);
• диспетчер одс – 24833 ($397);
• вахтер-диспетчер – 18500 ($296);
• заведующий хозяйством – 15000 ($239).

Управляющая компания – это организация, чья деятельность направлена на содержание и управление жилыми многоквартирными зданиями.

В обязанности УК входит проведение различных ремонтных работ, предоставление жильцам коммунальных услуг и т. д. Естественно, что деятельность компании связана с решением различных финансовых вопросов.

Доход управляющей компании ЖКХ состоит из:

1. платежи жильцов.

   Собственники квартир обязаны оплачивать содержание МКД, перечисляя определенную сумму на счет компании.

   Обычно такие платежи указываются в квитанциях на оплату коммунальных услуг.

2. Вознаграждение за посредничество.

   Ресурсоснабжающие организации предоставляют УК агентские вознаграждения за сбор коммунальных платежей с жильцов.

3. Дополнительные средства, которые жильцы перечисляют на счет УК.

   Это может возмещение материального ущерба, причиненного собственниками, и т. д.

4. Средства за аренду.

   УК имеет право сдавать в аренду те помещения, которые входят в общедомовое имущество, например, подвал.

Справка: существуют два вида доходов организации, которые не облагаются налогами со стороны государства.

К ним относятся:

• деньги, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт МКД;
• бюджетные деньги, которые УК получает на содержание дома.

В обязанности УК входит содержать и ремонтировать многоквартирное здание. Естественно, эта деятельность связана с определенными расходами. Например, расходы могут быть следующими:

1. ремонт канализационных систем;
2. устранение неполадок отопительной системы;
3. ремонт кровли здания;
4. осуществление ремонтных работ по заявкам собственников и т. д.

Предусмотрены также расходы на содержание МКД. УК обязана следить за тем, чтобы общедомовое имущество находилось в надлежащем состоянии и могло полноценно эксплуатироваться. Обязанности компании по содержанию здания включают:

• ежедневную уборку лестничных клеток, территории возле мусоропровода, а также лифта;
• замену поврежденных окон, дверей и т. д.;
• контроль за температурой в помещениях, которые относятся к общедомовому имуществу;
• дезинфекция мусоропроводов;
• ежемесячная уборка всего подъезда.

Что касается придомовой территории, то УК должна содержать и участок земли возле многоквартирного дома, то есть озеленять и благоустраивать его.

Отдельной статьей расходов для управляющей компании является капитальный ремонт. Чаще всего его проведение оплачивают собственники квартир, но часть средств могут выделять из бюджета муниципальные власти.

Также расходы управляющей компании ЖКХ включают в себя:

1. оплата труда работников;
2. отчисление страховых взносов;
3. оплата банковских, аудиторских, а также консультационных услуг;
4. расходы, связанные с повышением квалификации кадров;
5. налоговые сборы.

Все платежи обязательно указываются в бухгалтерском учете в соответствии с действующим законодательством.

Материальные расходы в УК

Управляющая компания тратит средства не только для оплаты услуг специалистов, которые осуществляют работы по содержанию и ремонту МКД. Существует такая статья бюджета, как материальные расходы.

Материальные расходы в управляющей компании:

• приобретение инвентаря, сырья и прочих материалов для ремонта и содержания МКД;
• оплата коммунальных услуг, которые использует УК;
• аренда помещений для УК;
• транспортные услуги.

Это лишь небольшой перечень трат, которые являются необходимостью для управляющей компании.

Смета

Это так называемый финансовый план, который содержит всю необходимую информацию о доходах и расходах компании за определенный промежуток времени.

Смета управляющей компании обязательно содержит пункты, соответствующие обязанностям УК по отношению к собственникам, а также:

1. отчисления ресурсоснабжающим компаниям за предоставленные коммунальные услуги;
2. расходы, которые УК понесет в связи с содержанием МКД и территории;
3. расходы, запланированные на ремонт жилого здания;
4. средства, которые УК обязана потратить на свое содержание (заработная плата сотрудникам, коммунальные расходы);
5. расходы на капитальный ремонт.

При составлении документа обязательно учитывается площадь здания, количеств помещений (жилых и нежилых) и другие сведения.

Обязана ли управляющая компания предоставлять смету выполненных работ?

В обязанности УК входит предоставление сметы собственникам квартир. Для этого жильцам следует обратиться в компанию коллективно и потребовать ознакомления с документом.

Порядок предоставления субсидий жилищно-управляющим компаниям

Государство нередко дает возможность организациям, ведущим жилищно-хозяйственную деятельность, возместить траты, направленные на оплату коммунальных услуг и т. д. Другими словами, это способ возмещения убытков управляющих компаний, которые они несут во время содержания многоквартирного здания.

Процедура получения основывается на соглашении, которое заключается между УК и соответствующим министерством. Следует знать, что такие субсидии носят единовременный характер и имеют четкое целевое назначение. Средства организация может получить, если предоставит доказательства своих убытков.

Существует еще один вид субсидий, на которую может рассчитывать управляющая компания. Это выделение бюджетных средств на проведение капремонта дома. В этом случае к организации предъявляются следующие требования:

• у УК не должно быть долгов перед государственными органами;
• решение о проведение капремонта должны принять собственники на собрании;
• УК обязана предоставить заключение экспертизы о техническом состоянии МКД.

Но такие субсидии предусмотрены не для всех видов капитального ремонта. Государство может взять на себя часть расходов управляющих организаций, если работы включают:

1. устранение разрушений несущих конструкций здания;
2. повреждение дома произошло вследствие чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия;
3. требуется удаление деформаций и ремонт обрушений конструктивных частей МКД.

После того, как жильцы решат, что есть необходимость в проведении капитального ремонта, УК обращается в МУ ДМИБ и предоставляет документы. После чего придется ждать решения о предоставлении субсидий.

Вознаграждение

Деятельность УК направлена на получение прибыли, поэтому организация имеет право на различные вознаграждения. В первую очередь работу УК оплачивают собственники квартир.

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких показателей, но размер и процедура выплат должна быть указана в договоре между жильцами и компанией.

Вознаграждение управляющей компании не может превышать 10% от тарифов, установленных на содержание и ремонт дома.

Проверки

Владельцы квартир имеют право требовать предоставления от УК отчетности за потраченные средства. Но это не гарантирует того, что компания честно распоряжается деньгами, которые должна тратить на ремонт и содержание дома.

Поэтому при проверке документов следует обратить внимание на следующее:

1. жильцы могут требовать получения приложений, которые составляются для отчетов. Обычно в таких приложениях указана более подробная информация о доходах и расходах УК. Иногда недобросовестные компании указывают в них перечень услуг, которые жильцам не предоставляются.
2. Важно учесть, когда был проведен ремонт МКД и какое количество средств было на это потрачено.
3. Что касается трат на, например, электричество, то проверить цифры, указанные в документе, сложнее. Необходимо заранее подсчитать, затраты управляющей компании.

   Даже если сумма будет приблизительной, разницу (если сумма в отчете сильно завышена) можно легко увидеть.

4. Таким же способом можно проверить расход воды. Если в документе указано, что на мытье помещений или полив цветов ушло очень много воды, а на самом деле УК не выполняла этих работ, то можно предъявлять претензии.
5. Сложнее проверить средства, которые УК тратит на накладные расходы, организацию работ. Важно уточнить, что именно входит в этот пункт, так как заработная плата сотрудников обычно идет отдельной статьей.
6. УК часто злоупотребляют такими пунктами, как ремонт окон или дверей общедомового имущества. Это очень удобно, так как можно списать большие суммы на покупку шпингалетов, рам или стекол. А по факту ничего не устанавливать.

Желательно, чтобы жильцы объединялись в инициативные группы и контролировали таким образом деятельность УК.

При этом в такую группу должны входит специалисты, в том числе бухгалтеры, юристы, инженеры.

Они смогут дать профессиональную оценку документации, которую предоставляют управляющие компании.

Перед тем, как проверять деятельность компании, следует выяснить, что указано по этому поводу в договоре. Отчеты могут предоставляться собственникам, вывешиваться на общем стенде.

Не стоит думать, что найдя недочеты и предъявив претензии УК, ее руководство сразу примет меры по их устранению. К сожалению, это далеко не так.

Нередко управляющие компании очень хорошо наживаются на собственниках квартир, взымая с них плату за несуществующие услуги. Поэтому лучше всего обратиться в контролирующие органы, например, в жилинспекцию.

Жалоба должна быть составлена в письменном виде и содержать все необходимые пункты. Если УК предоставляет некачественные услуги, то лучше обращаться в Роспоребнадзор. При завышенных тарифах на коммунальные услуги нужно идти в антимонопольную службу.

А вот писать жалобу в прокуратуру необходимо в следующих случаях:

• если УК использует средства собственников для удовлетворения своих нужд;
• если УК совершает неправомерные действия.

ВАЖНО! В случае, когда у собственника есть претензии к компании, основанные на возмещение материальных убытков, следует подавать иск в суд.

Заявление нужно отнести в суд по месту нахождения виновника, то есть управляющей компании. Тогда можно добиться того, что УК выплатит компенсацию за переплату или поврежденное имущество.

Управляющая компания – это коммерческая организация, поэтому она обязана вести бухгалтерские документы и платить налоги. Все доходы и расходы УК контролируют налоговые органы, поэтому крайне важно соблюдать отчетность, а также не завышать тарифы. А собственники со своей стороны могут только контролировать эту деятельность и проверять расходы организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным Кодексом РФ. Правила, согласно которым осуществляется их работа, утверждены Постановлением Правительства России 15 мая 2013 года .

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

• покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
• коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
• аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
• транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий , согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

• Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается . Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
• Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
• Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
• Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании . Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
• Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков . Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

• компании не должны иметь ;
• решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
• проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

• подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
• необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
• удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Когда многоквартирный дом отдается в управление товариществу собственников жилья, составляется и подписывается соответствующий договор, на основе которого и ведется вся дальнейшая деятельность, он также регулирует отношения между товариществом и собственником. В составленном договоре указывается список и соответствующая стоимость проводимых работ, касающихся эксплуатации и содержания домов, его инженерных коммуникаций и технического оборудования, ухода и благоустройства территории около дома. В точности должны быть составлены сроки и объемы проведения ремонтных работ, порядок, по которому осуществляется их выполнение. Заранее должны быть обсуждены условия проверки соответствия качества предоставляемых услуг. Все услуги, предоставление которых берет на себя ТСЖ, то есть управленческие, коммунальные и другие, должны соответствовать установленным требованиям и учитывать ответственность за их невыполнение и некачественное выполнение. Никаких изменений в договоре быть не может, кроме тех случаев, когда решение принимается общим собранием собственников.
Когда составляется договор, возникает масса нюансов. Один из них - сроки заключения договоров. Обычно они занимают от года до пяти лет. Если договор с компанией, которая предлагает свои управленческие услуги дому, собственники заключают впервые, то рекомендуется не подписывать сразу его на максимально возможный срок. Для начала будет достаточно одного года, - именно на такой срок лучше подписать договор, обозначив возможность его продления при условии, что собственников жилья всё устраивает в управлении домом. Если качество оказываемых услуг не устраивает собственников жилья, то они имеют полное право выбрать другую компанию, в услуги которой входит управление и обслуживание многоквартирных домов. Можно и не выбирать компанию вовсе. Тогда придется организовать непосредственное управление самим собственникам. Что касается самой управляющей компании, то вполне логично, что в ее интересах подписать договор на максимально длительный срок, то есть на все пять лет. Таким образом, она сможет обеспечить себя работой на продолжительное время. К тому же, управляющая компания может получить некоторые источники дохода. На протяжении всего только одного года реализовать такие долгосрочные проекты практически невозможно. Поэтому и стремится она к гарантированному долгосрочному сотрудничеству.
Каковы же источники этого самого возможного дохода? Например, современные технологии энергосбережения и ресурсосбережения. При том факте, что в многоквартирных домах устанавливаются приборы, осуществляющие автоматический учет расходования ресурсов, их чрезмерное расходование исключается. Такие средства учета, контроля и получения показаний позволяют максимально точно вести расчетные операции с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Вот вам и источник сбережения средств. Один из них….
Другой источник предполагает образование высвобождающихся средств от того, что можно сэкономить до 35 процентов на экономии расходов на отопление. Простые способы утепления всех помещений, включая чердаки, подсобки, подвалы, панельные поверхности, оконные и дверные проемы. Для утепления существуют современные средства и материалы, которые обеспечивают энергоэффективность и экономию. Отапливать улицу не выгодно. Расходовать тепло не целенаправленно - себе дороже, поэтому лучше однажды предпринять меры по утеплению, чем переплачивать за излишнее потребление тепла. Можно в дополнение установить приборы, которые учитывают расход подачи тепла, поступающий непосредственно на дом, без учета порывов на теплотрассах. Современные автоматические системы, к тому же, позволяют регулировать объем поступающего тепла в зависимости от того, каковы условия во внешней среде. Вся Европа уже давно перешла на подобные способы учета теплоподачи. Это доказало свою эффективность: окупаются подобные вложения за четыре года максимум.
Другая статья экономии - установление современных приборов освещения. Вместо обычных ламп можно установить светодиоды. Это применимо для подъездов, холлов, лестничных площадок.
Вполне реальный способ получить "живой капитал" - это сдача в арендное пользование свободных помещений. К примеру, согласованная с органами БТИ надстройка помещения может быть сдана в аренду и приносить неплохую прибыль. Привлечение компаний, способных инвестировать капитал и осуществить вложения в использование помещений в вашем доме также является неплохим источником дохода. Подобные арендные платежи могут позволить собственникам сократить их личные расходы на содержание дома. Установка рекламных щитов, светодиодных панелей и различных панелей может принести неплохую прибыль собственникам, которая, естественно, будет не распределяться между ними, а расходоваться на коммунальные платежи и проведение ремонтных работ, тем самым уменьшая платежи самих собственников.
Вообще, при выборе управляющей компании поинтересуйтесь у ее организаторов, каковы их планы на будущее по управлению домом, какова их стратегия и намеченные цели. Можно как избавиться от головной боли, связанной с управлением многоквартирным домом, так и обзавестись ею, если ошибиться и доверить управление недобросовестной компании.

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники - таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован - здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг - от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.

О недоделанных новостройках

Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление - отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц - просто он оформляется задним числом.

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.

Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции

В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно - на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители - с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул - он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт - это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью

При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией - при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» - на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет - они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

О миллионах прибыли

Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично - например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.